SANDE Propiedades (Temas)

Archivo para julio, 2009

Recoleta enfrenta la crisis

La peatonal que va de Vicente López a Quintana no tiene hoy la rentabilidad de antes, pero busca recuperarse.
Hubo un momento, allá por la década del 90, en que el sector delimitado por las calles Vicente López, Junín, Quintana, Guido y Roberto M. Ortiz era, sin duda, una fiesta, por lo menos para una clase media que no concurre ya a los restaurantes de esa arteria con la asiduidad de entonces.

Según algunos operadores, este paseo peatonal atraviesa por un momento de menor actividad, atribuible a diversos factores: la gripe porcina, menor volumen de turistas y una economía que soporta menos las salidas a comer afuera.

En opinión de otros, lo que sucede es que esta arteria se encuentra actualmente en un período de transformación con obras del gobierno de la ciudad que están poniendo en valor la zona, una de las más frecuentadas por un público ABC1 y por numerosos turistas.

En estos momentos los que transitan el paseo peatonal de la calle Junín -que va de Vicente López a la avenida Quintana- se topan con las obras de remodelación impulsadas por el gobierno.

Las mejoras incluirán la nivelación de calzadas con veredas para reordenar el tránsito peatonal y vehicular. La idea es que el área vuelva a ser un paseo público, que arranque en el complejo Village y culmine en la confitería La Biela, uno de los iconos del lugar.

Según refiere Juan Pablo Gilardi, broker comercial de Toribio Achával, los valores de la muy escasa oferta existente en la zona oscilan entre 30 y 50 dólares por metro cuadrado.

Los valores de rentabilidad de los locales, agrega, se manifiestan estables y en algunos casos se están renegociando los contratos con alguna baja.

“En el momento actual no existe allí mucha oferta de espacios y todas apuntan al rubro gastronómico o similar, como pubs y cervecerías.”

Carlos Travieso, de Baigún, coincide al afirmar que la zona no escapa a la crisis, “sobre todo en el rubro gastronómico, donde la baja del turismo, la pandemia de la gripe A y la situación económica actual se han unido para despoblar las mesas de los restaurantes.

“La rentabilidad -afirma- bajó o, mejor dicho, se adecuó a la realidad económica que vivimos. Los valores descendieron entre un 10 o 15 por ciento.”

Estima que no habrá modificaciones fundamentales en los valores para los próximos meses, pero “depende de muchos factores, no sólo internos, sino también externos”.

Los comerciantes de la zona advierten que el entorno del cementerio se encuentra hoy devaluado. “Las últimas inversiones datan de hace más de 25 años. En este tiempo se ha dado preferencia a otras zonas, como Puerto Madero o Palermo, que han ganado fuerza como polos gastronómicos y de atractivo turístico”, comenta un empresario hostelero.

En el corredor de Junín a Vicente López, la gastronomía es el rubro dominante, variando entre la comida clásica, los restaurantes de comida rápida, las cervecerías, los locales bailables tipo pub y las heladerías.

Para Daniel Sande, de Sande Propiedades, “la rentabilidad ha disminuido notablemente. Hay que trabajar mucho para lograr el glamour perdido”.

Afirma que un local puede costar unos US$ 12.000 de alquiler mensual, aproximadamente. “Esto no significa -dice- que en una posible renovación no se negocie un monto de alquiler inferior o similar al año anterior.” Agrega que prácticamente no hay vacancia.

Polo gastronómico
Entre los pioneros de este polo comercial figura el famoso café La Biela, lugar de cita obligado para políticos, artistas, empresarios y deportistas famosos. A este bar le siguieron otros como el Café de la Paix o el Munich. Durante un tiempo, un momento emblemático de la esquina de Quintana y Junín era la llegada al anochecer de las rutilantes motos de aquellos jóvenes a los que la moda de entonces bautizaba con el apodo de chetos.

A fines de la década del 70, diversos factores, como la vereda ancha y el incipiente turismo de alto estándar de esa época, hicieron que lentamente la zona se perfilara hasta afirmarse del todo a principios de los años 90.

Desde el mediodía hasta la madrugada, esta peatonal se convirtió en un espacio de vitalidad permanente. El hecho de que ese ambiente se desplegara a las puertas de un cementerio no hizo sino aumentar el prestigio internacional de esta peatonal.

En opinión de Fernando Ledo, de Inmobiliaria Bullrich, la decadencia de este paseo peatonal no difiere de la que se da en general en toda la ciudad para el segmento gastronómico, que debido a la crisis es uno de los más golpeados. “En ningún rubro -afirma- se ha dado más cantidad de cierres de locales.” Según Ledo, los locales de mediana superficie valen entre US$ 18 y 25 por metro cuadrado.

Miguel Patricio Grehan, director de la División Locales de L. J. Ramos, dice que en esta zona, en coincidencia con lo que ocurre en el resto del mercado, están apareciendo locales vacíos.

“Los precios -afirma- se encuentran estancados porque no aparece una gran cantidad de clientes para ocupar los locales que se van desocupando.”

Los más buscados, refiere, son los de 300 metros cuadrados.

En cuanto a la rentabilidad de éstos observa un descenso: “Los propietarios saben que se deben adecuar al momento que estamos viviendo si quieren tener los locales ocupados”.

Los valores, detalla, varían de US$ 45 a 55 por m2, aunque eso depende del local, de si tiene espacio aéreo, si está en esquina o de los metros de frente.

Observa que la tendencia apunta a que los precios se mantengan o tiendan a la baja por falta de interesados en ocupar los locales.

Más competencia
Para Carlos Pellecchia, de Lepore Propiedades, la rentabilidad se está recomponiendo, después de haber pasado por momentos complicados: “La renta de estos últimos tiempos ha estado siempre dentro del 0,60 al 0,70 mensual de su valor de venta”.

Agrega que no hay una renovación constante de locatarios, ya que muchos son tradicionales y considera que los valores de locación deben ser de $ 180 promedio por m2. No cree que vayan a variar en forma significativa los valores de locación con respecto a los valores actuales: “Este reducto tiene clientela cautiva desde hace años, en su mayoría gente de la zona”.

Un hecho que destaca es que este sector compite ahora, en la parte gastronómica, con Palermo Hollywood y Puerto Madero: “Hay gente de poder adquisitivo que antes tenía como lugar exclusivo estas dos cuadras y que ahora, debido a las condiciones de seguridad, prefiere mezclarse y pasar más inadvertida tanto en Puerto Madero como en Palermo”.

Por Bartolomé Vedia Olivera
De la Redacción de La Nacion

Fuente: La Nación – Lunes 27 de julio de 2009

Anuncios

Palermo un nombre que valora un inmueble.

Nota "Revista Para ti"

Nota "Revista Para ti"

La comuna 14 (Palermo) sigue generando un valor agregado.
“El sector inmobiliario detectó que pasado un tiempo después de la devaluación, la palabra “Palermo” tenia un valor de marca y generaba valor agregado a los potenciales desarrollos. Es aquí donde toma el protagonismo el marketing inmobiliario y se empiezan a colocar nombres extraídos del imaginario para crear un incremento en zonas casi marginadas o que no se tuvieron en cuenta en décadas pasadas.”
Como lo expresábamos en una entrevista dada a la “Revista Para ti” hace un tiempo atrás, hoy sigue teniendo plena vigencia.
Un inmueble en Palermo, aumenta el valor de la unidad y genera resguardo del capital invertido.

Qué valora el comprador de una vivienda hoy?

Las percepciones de la gente van cambiando con el transcurso del tiempo, la era de internet nos aporta herramientas que permiten conocer las preferencias de la demanda permitiendo que cada vez podamos ajustar más los valores de mercado mediante una tasación.

La percepción de la demanda con respecto a cuales son los atributos más importantes a la hora de comprar una vivienda va cambiando con el tiempo. Cómo participes de este mercado (desarrolladores, comercializadores o analistas) debemos tratar de conocer e interpretar a los deseos, preferencias y exigencias de los compradores de viviendas. Si analizamos la encuesta realizada en conjunto por Revista Mercado y Reporte Inmobiliario a usuarios de ambos medios (ver encuesta) podemos observar que factores como seguridad, accesibilidad y disponibilidad de espacios verdes fueron tomados como elementos fundamentales cuando se les preguntó:

Al momento de elegir una vivienda para vivir, ¿cuál/es de los siguientes aspectos primero considera ó evalúa como más importantes?

La iluminación natural y el estado de mantenimiento son atributos que siempre fueron tomados en cuenta, sin embargo la calidad formal y el diseño de los detalles hoy son elementos muy valorados por el comprador, tanto como las visuales hacia sitios abiertos, según se pudo verificar en los resultados de las respuestas:

Si piensa en su vivienda, ¿cuál de las siguientes cualidades es la que primero valora?

Pero debemos ser además muy cuidadosos a la hora de evaluar estos atributos; todos sabemos hoy que los amenities no pueden faltar en un proyecto apuntado a los segmentos socioeconómico medios-altos, sin embargo tenemos que tener en cuenta a la hora de comparar distintos inmuebles o proyectos cual de estos amenities son los que son más valorados por la gente. Hoy sin lugar a dudas piscina y gimnasio son los más elegidos y por lejos:

Considere que mañana elige vivir en un edificio de departamentos a estrenar. Del siguiente listado de servicios complementarios (amenities), ¿cuál/es considera que no deberían faltar?

Hoy las herramientas existentes, entre ellas las encuestas on-line llevadas adelante por empresas especializadas nos permiten tener cada vez más certezas a la hora de valuar activos inmobiliarios y con costos más accesibles debido a los beneficios que trajo la Internet junto a la interactividad. En base a los datos de estas encuestas se podrían elegir atributos que nos permitan comparar a unos inmuebles con otros y a cada uno de estoa atributos darles distintos pesos, según las respuestas de la posible demanda. De esta forma podríamos armar un modelo de comparación en el que a cada elemento que comparemos sea el que realmente valora la gente y además darle el peso relativo adecuado:

Esta correcta elección de los atributos y de sus respectivos pesos relativos al momento de evaluar una propiedad ya existente o próxima a desarrollarse nos permitirán acercarnos muchísimo mejor al valor de mercado.

La utilización de estas herramientas junto a la confección de mapas de dispersión nos posibilitarán ver gráficamente el valor al que se debería comercializar el inmueble según sus atributos, los atributos de la competencia y los valores de oferta de la competencia. Debemos tener en cuenta cuando utilizamos esta herramienta que si partimos desde el punto de equilibrio que nos muestra el gráfico dependerá de donde ubiquemos el valor definitivo en base a los tiempos de venta que se quieran lograr.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2009, Lunes 13 de Julio de 2009

Un gran paso en la actividad

El Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires controlará el desempeño de los operadores inmobiliarios

El Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba) fue presentado oficialmente el miércoles último. El organismo se encargará de ejercer ahora el control de la matrícula de los inmobiliarios que ya suman 3800. Aquellos que no estén matriculados no podrán ejercer la actividad. Con la satisfacción del deber cumplido, los flamantes directivos Hugo Mennella, Roberto Ledo y Carlos Sotelo, presidente, vicepresidente primero y segundo respectivamente, brindaron por el logro de este nuevo paso que beneficiará a la sociedad, ya que la entidad deberá garantizar el buen desenvolvimiento de los operadores colegiados. En el acto realizado en el salón Gervasio Posadas, del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, tomaron posesión de sus cargos los directivos, muy comprometidos con este proyecto, que apoyó el GCBA, con la sanción de la ley 2340 de la Legislatura porteña.

“Somos un organismo público no estatal que ejercerá, entre otras funciones, el control del ejercicio profesional así como conceder, denegar, suspender, cancelar o rehabilitar la inscripción de los matriculados. Ante cualquier mala praxis está en juego la matrícula”, explica Mennella.

El vicepresidente Ledo reafirma el concepto: “Eramos uno de los pocos distritos sin un colegio y eso atentaba con la profesionalización y jerarquización de la actividad, que es hacia adonde se orienta el colegio. Esta es hoy una carrera universitaria. Se ha formado un tribunal de disciplina que cuenta con varios antecedentes y experiencia en la Cámara Inmobiliaria; ellos se encargarán de las sanciones, desde la amonestación hasta el retiro de la matrícula”.

El Cucicba está integrado por un consejo directivo, un tribunal de ética y disciplina, una comisión de fiscalización y cuentas, y una asamblea compuesta por 35 representantes de los 51 barrios porteños. Además se formarán comisiones de trabajo.

“Antes, el consumidor debía acudir a la justicia civil por cualquier inconveniente; hoy es el colegio el que actúa. Hasta el Cucicba todo estaba librado al arbitrio del que quería abrir una inmobiliaria con todos los riesgos que eso implicaba. El nuestro es el único colegio que se ha creado en esta ciudad en los últimos 20 años. La actividad inmobiliaria da lugar a permanentes inversiones”, expresa Sotelo.

“Formar el colegio exigió más de dos años junto con el tratamiento de la ley. Sólo se pueden matricular los que son universitarios en la carrera de Corredor y Martillero.

Hay más de 19 universidades que la ofrecen. Queremos ser un ejemplo de gestión, nada será improvisado”, destaca el flamante presidente. El único recurso económico con que contará el colegio será el cobro del derecho de matrícula de los operadores inmobiliarios, que será anual.

Juan Fernández Mugica

Fuente: La Nación – Sábado 18 de julio de 2009

Breve reseña

 Desde 1980 con presencia en el Mercado Inmobiliario, SANDE Propiedades es una firma nacional que presta el servicio integral de asesoría en Bienes Raíces.
Nuestro objetivo es transformar el conocimiento en valor para beneficio de nuestros clientes, nuestros profesionales y la comunidad en que pertenecemos.

Nube de etiquetas